Dienstag, 24. März 2015

Wohnbau aber richtig!

Im deutschen Wohnbau gibt es zurzeit eine fatale Fehlentwicklung. In Städten baut man nur noch zwei Typen von Wohnungen: Luxuslofts und Sozialwohnungen. Letztere entweder als Auflage für Investoren oder durch städtische Wohnungsbaugesellschaften. Während die Luxuswohnungen hervorragend laufen, funktioniert letzteres nur durch die Not der Mieter.

Was seit mittlerweile 30 Jahren fehlt, sind durchschnittliche Wohnungen und dies insbesondere für Familien. Durch Kürzungen im sozialen Wohnungsbau in den 80er Jahren kam dieser zum Erliegen und hat sich fatalerweise auch nicht weiter entwickelt. Abgesehen von rechtlichen Bestimmungen wie dem Brandschutz baut man heute günstige Wohnungen wie 1980, während im Premiumsegment der Fortschritt rasant lief. Dazwischen ist eine große Lücke entstanden.

Eine Wohnung auf mittlerem Niveau würde man heute mit 20-30% größeren Fenstern bauen und als Niedrigenergiehaus (mit Lüftung) konzipieren. Ein ansprechender Fußboden (darf auch Kunststoff sein, dann aber hochwertig) und eine Fußbodenheizung runden das Angebot schnell ab. Dazu kommen Aufzüge und helle Gänge. Der Außenbereich müsste lediglich mit etwas Rasen und niedrigen Büschen aufgebessert werden. Ein Verschlag zur sicheren Abstellung der Fahrräder wäre ebenfalls zeitgemäß. Allein mit diesen sehr kleinen Maßnahmen würde die Wohnqualität spürbar steigen und den modernen Ansprüchen genügen. Der Bau als solcher würde höchstens um wenige Prozent teurer, allein weil die Hauptkosten sowieso durch die Baulandpreise entstehen. Die Quadratmetermiete würde nur um wenige Cent steigen und tendenziell sogar durch die niedrigeren Nebenkosten ausgeglichen.

Zusätzlich bräuchte man Wohnungszuschnitte die der Lebensralität genügen. Gebaut wird oft nach den Vorgaben des SGB II und weniger dem was die arbeitende Bevölkerung benötigt. Faktisch bedeutet dies mittelgroße Zimmer in ausreichender Anzahl, wobei die Küche durchaus als Wohnküche akzeptiert werden kann. So würde man mit 25-30m² für ein Wohnzimmer/Wohnküche rechnen. Weitere Zimmer sind typischerweise heute 14-18m² groß. Gerade letztere werden heute in größerer Menge benötigt. Neben Wohnzimmer und Schlafzimmer wird heute oft ein Arbeitszimmer/Zusatzraum benötigt. Dazu kommen typischerweise 1-3 Kinderzimmer. 4-6 ZKB werden für moderne Familien benötigt und fehlen derzeit komplett.

Das Problem der Baulandgröße wird zusätzlich durch Stellplätze bedingt. Neben den Fahrradplätzen werden auch PKW Stellplätze benötigt. Optimal ist zwar eine Tiefgarage, jedoch auch sehr teuer. Stellplätze lassen sich in moderaten Umfang durch ein Angebot von Carsharingfahrzeugen an den Wohngebäuden sparen.



So würde man Städte für alle Teile der Bevölkerung attraktiv halten. Derzeit werden Berufstätige aus den Städten vertrieben. Da eine junge Familie oft keinen WBS erhält aber gleichzeitig zu arm für eine Luxuswohnung ist, bleibt nur der Umzug in ein Haus auf dem Land. In vielen Fällen noch nichtmal ganz freiwillig. Aufgrund der großen Pendlerströme muss der Staat derzeit das beim Hausbau gesparte Geld in den Ausbau der Straßen stecken. Durchdacht ist das nicht.


Aufgabe der Städte wäre es jetzt die Bebauungspläne zu ändern. Statt Mileuschutz und Mietpreisbremse bräuchte es klare Anforderungen für den Wohnungsbau. Sprich einen Bebauungsplan für jedes Stadtviertel für die nächsten 10 Jahre. Hier kann man dann durchaus Fenstergrößen oder Niedrigenergie vorschreiben. Denkbar ist auch ein Zertifikathandel. So müsste für jeden Quadratmeter Luxus 2m² für niedirges oder mittleres Wohnniveau im gleichen Stadtteil entstehen. Sollte ein Investor das nicht leisten können, muss er Bauprojekte anderer Investoren bezuschussen.
Trotz allem werden die Städte nicht um eine Neuauflage der Zuschüsse für den sozialen Wohnungsbau rum kommen.

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